Инвестиции в зарубежную недвижимость не новинка для нашей страны. Россияне давно поняли предпочтительность вложений в квартиры и дома в США, поскольку такие инвестиции быстро окупаются. Некоторые считают, что квартира в США – непозволительная роскошь. Это стереотип, который жил в каждом годами: раз заграница, значит все дорого.
Сейчас, когда наша страна живет по другим нормам и правилам, минимальный анализ рынка недвижимости покажет, что стоимость жилья в США не настолько отличается от стоимости в России.
Однако есть другое существенное различие: что может получить покупатель за одну и ту же сумму у нас и в Америке. Квартиры в Америке по умолчанию строятся по евростандартам, исключение составит только жилье эконом-класса пониженной комфортности.
Прежде чем решиться на покупку и искать варианты, нужно определиться с конечной целью вашего приобретения. От этого будут зависеть критерии выбора. Например, вы хотите получать доход от аренды. Аренда квартир – одна из главных статей дохода американцев. Она может быть разная: для туристов и для своих же жителей. Если для туристов, то уже особые требования к району, удаленности от океана.
Купить недвижимость в США можно по таким соображениям:
- последующая сдача в аренду;
- в перспективе переезд на ПМЖ;
- желание отдыхать в удобное время и не платить чужим людям;
- получение прибыли от перепродажи в дальнейшем;
- дети хотят получать образование в США.
В чем преимущества приобретения жилья в США
Независимо от того, покупается ли квартира в США в кредит или за наличные, здесь все намного лояльнее и несколько мягче в плане получения дохода. Любой человек может купить неухоженный дом в том районе, где есть скопление туристов и иммигрантов. Отреставрировать здание, сделать минимальный ремонт и спокойно сдавать комнаты.
Окупаемость этого предприятия почти 100 % в первый же год. Другой момент – возможность частичной оплаты своего жилья. В США намного мягче и гибче условия ипотеки. Здесь человеку дается возможность использовать свое жилье, взятое в ипотеку, для получения прибыли.
Например, многие здесь живут и пользуются такой практикой. В банке берется ипотека на покупку, но используются деньги на реставрацию целого дома. Пусть даже этот дом ветхий, ведь главное сделать красивую обертку. Приезжие не будут разбираться сколько лет дому, им важны условия для жизни и квартира в США. В результате погашается и кредит, имеется жилье и при этом каждый месяц капает прибыль.
Некоторые считают, что аренда квартир здесь намного дешевле обойдется, чем покупка да еще ремонт. Давайте посмотрим на примере основных районов, которые имеют хороший спрос. Средняя стоимость дома в Нью-Йорке примерно 550 000 долларов, а стоимость этого же дома в аренду не меньше 2 800 долларов. Нехитрый подсчет дает нам точный ответ: при покупке человек сэкономит только за год 20-23%.
Покупка недвижимости в Лос-Анджелесе даст шанс сэкономить примерно 30 % при условии минимальной аренды в городе 1 650 долларов. Если проанализировать ситуацию за год по Чикаго, то здесь экономия при покупке может дойти до 50%. Учитывая, что арендная ставка приведена чистая, без дополнительных расходов.
Как купить квартиру в Америке
Квартира в США для покупки – оптимальный вариант для многих. Для этого необязательно лично ехать и что-то искать, хотя не исключено и такое.
Чаще всего покупка или продажа проходят по накатанному сценарию. Первым делом выберем себе риелтора, потому что без него сделку в США провести сложно. У специалиста обязана быть лицензия, он должен состоять в Национальной Ассоциации риелторов.
Практически в каждой солидной фирме есть русскоязычные специалисты по недвижимости, поэтому языкового барьера не должно возникнуть. Когда риелтор выбран и вас он визуально устроил, вы с ним пообщались, он вам высылает анкету.
Стандартная процедура для любого агентства недвижимости: получить анкету с пожеланиями и требованиями клиента к объекту. После этого ваш агент начнет работу по подбору. Он будет регулярно связываться с вами и высылать подходящие варианты.
Обычно из всего потока выбирается несколько вариантов, наиболее подходящих под требования, для просмотра. В норме агент должен сам посмотреть варианты, которые подошли клиенту. Это необходимо для того, чтобы проверить документы у владельцев и соответствие в реальности.
Как только предварительные этапы завершены, можно ехать на просмотр вместе с клиентом. Если вы плохо ориентируетесь в городе, риелтор встретит и проводит. В течение какого-то времени происходит просмотр выбранных вариантов.
Ваш риелтор курирует всю ситуацию, по ходу корректируя обстоятельства. Как только вы остановили свой выбор, он подготовит для сторон предложение о цене. Этот документ подпишут и покупатель, и продавец. В отличии от России, в заключении контракта участвуют три стороны (четыре, если в сделке ипотека):
- титульная компания;
- покупатель;
- продавец;
- банк.
Титульная компания полностью отвечает за прозрачность и юридическую чистоту. Сам контракт носит название “Real Estate Purchase contract” и может отличаться по условиям. В документ можно вписать абсолютно любое условие.
Были такие контракты, где составлялись графики кормления кошек и собак, в противном случае кто-то терял права на свою часть недвижимости.
Купить квартиру в США не так сложно, если у вас грамотный агент. Если чувствуете, что он не справляется с задачей, откажитесь и наймите другого. Вам это ничего не стоит: в США комиссию за сделку оплачивает продавец в 95%. Но вас все равно ждут дополнительные расходы, причем ежегодные:
- налог на недвижимость: от 0,5 до 1,75% (зависит от штата);
- обслуживание квартиры и дома: не имеет фиксированной суммы;
- страховка недвижимости;
- оплата услуг титульной фирмы: при ипотеке обязательно. Сумма варьируется от 350 до 900 долларов.
Читайте также: Как купить недвижимость в США
Особенности аренды недвижимости в США
Чаще всего арендодатели работают с паре со специалистами по недвижимости. Снять квартиру в США в одиночку непросто. Для американца безопасность своих денег и жилища самое главное. Поэтому лучше сразу договариваться с риелтором и заключать договор на подбор вариантов.
Часто с приезжих требуют кредитную историю, причем на английском. Хорошая история – лучшая гарантия для американца, чтобы вы будете платить как положено. Частая практика – депозит (залог), иногда он номинальный. Но американцы считают даже такой депозит гарантией платежеспособности.
Подготовьтесь к тому, что в квартире не будет мебели. Риелтор подготовит саму квартиру: помоет пол, почистит ковролин, заменит сантехнику, но не больше. В момент вселения обязательно расспросить своего агента о счетах. Самим сложно разобраться, особенно если не владеете языком.
Агент должен рассказать о том, что именно вы еще будете платить плюс к аренде. Возможно, это плата за парковку, техническое обслуживание или вынос/утилизацию мусора.
Из документов для оформления сделки потребуется:
- паспорт, личный айди США;
- выписка с вашего счета;
- выписка с работы о доходах;
- социальная страховка;
- кредитная история;
- рекомендации с прежнего места проживания (необязательно).
На этом всё. Если у вас имеются вопросы, задавайте их в комментариях. Желаем вам удачи в покупке или аренде недвижимости в США!